⭐️ თქვენ იმყოფებით JUST Advisors-ის ბლოგში, სადაც გიამბობთ საქართველოში სამართლებრივი ცხოვრების შესახებ. ✋ სტატიები მომზადებულია ექსპერტების მიერ, თუმცა მიაქციეთ ყურადღება გამოქვეყნების თარიღს, ვინაიდან შესაძლოა დროის გასვლასთან ერთად აქტუალობა დაკარგოს. გთხოვთ, მიაქციოთ ყურადღება კანონმდებლობისა ტარიფების შესაძლო ცვლილებებს და სხვა ✈️ არ გამოტოვოთ სიახლეები და გამოგვიწერეთ შემდეგ პლატფორმებზე: instagram, facebook, telegram

მიწასთან დაკავშირებული გარიგებების სამართლებრივი რეგულირება საქართველოში

გაიგეთ ყველა დეტალი ქართული მიწის სამართლის შესახებ ჩვენს ახალ გზამკვლევში
8 მაისი 2024
შალვა გიორგაძე, პარტნიორი, ადვოკატი
საქართველოში მიწის სამართალმა განიცადა მნიშვნელოვანი ცვლილებები, განსაკუთრებით დამოუკიდებლობის აღდგენის შემდგომ. შესაბამისი სამართლებრივი აქტების შესახებ ინფორმაციის ფლობას დიდი მნიშვნელობა აქვს როგორც საქართველოს მოქალაქეებისათვის, ასევე უცხოელი ინვესტორებისათვის, რადგან მიწა ეს არის ერთ-ერთი საკვანძო რესურსი, რომელსაც პირდაპირი გავლენა აქვს ქვეყნის ეკონომიკურ განვითარებაზე და გვთავაზობს უამრავ შესაძლბელობას ბიზნეს-ოპერაციების განსახორციელებლად.

ქართულმა მიწის სამართალმა მნიშვნელოვანი წინსვლა განიცადა მკაცრი სახელმწიფო კონტროლიდან ლიბერალიზაციისაკენ, რომელიც გულისხმობს მიწაზე კერძო საკუთრების უფლების დამკვიდრებას და უძრავი ქონების ბაზრის შექმნა-განვითარებას. ძირითადი საკონონმდებლო აქტები, რომლებიც არეგულირებს მიწის სამართალს საქართველოში, არის საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი, 'საქართველოს ორგანული კანონი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ', 'საქართველოს კანონი მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ' და სხვა ნორმატიული აქტები.

საკვანძო სამართლებრივი აქტები:

საქართველოს სამოქალაქო კოდექსი:
  • არეგულირებს უძრავ ქონებაზე საკუთრების უფლების რეგისტრაციის საფუძვლებს;
საქართველოს ორგანული კანონი სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრების შესახებ:
  • ადგენს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის საკუთრებისა და გამოყენების წესებს, მათ შორის, აკრძალვებს უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისა და უცხოური კომპანიებისათვის.
საქართველოს კანონი მიწის მიზნობრივი დანიშნულების განსაზღვრისა და სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის შესახებ:
  • აწესრიგებს მიწის მიზნობრივ დანიშნულებასთან დაკავშირებულ საკითხებს, განსაზღვრავს სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის კატეგორიებს და მათი ცვლილების წესებს, სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის მდგრადი მართვის პრინციპებს.
ადგილობრივი თვითმმართველობის კოდექსი:
  • განსაზღვრავს ადგილობრივი მმართველობის ორგანოების როლს მიწის რესურსებით სარგებლობის კონტროლის მიმართულებით.
საქართველოს სივრცის დაგეგმარების, არქიტექტურული და სამშენებლო საქმიანობის კოდექსი:
  • ადგენს მიწის სამშენებლოდ გამოყენების, არქიტექტურული პროექტის შეთანხმებისა და მშენებლობის პირობებს.

მიწის ნაკვეთების კლასიფიკაცია საქართველოში და მათი ზოგადი დამახასიათებელი ნიშნები

საქართველოში მიწის ნაკვეთები იყოფა სხვადასხვა კატეგორიებად და მიზნობრივი დანიშნულებით, რაც დამოკიდებულია მათ გეოგრაფიულ მდებარეობაზე, ბუნებრივ მახასიათებლებზე და სამართლებრივი რეგულირების საფუძვლებზე. მიწის ნაკვეთების ზონირება განსაზღვრავს, რა დანიშნულებით შეიძლება იქნას გამოყენებული ისინი, მათ შორის, სამშენებლო ან სხვა დანიშნულებით.
მიწის ნაკვეთების კლასიფიკაცია საქართველოში და მათი ზოგადი დამახასიათებელი ნიშნები
თითოეული კატეგორიის მიწის ნაკვეთს გააჩნია თავისი მახასიათებლები საკუთრების უფლების, გამოყენების შესაძლებლობებისა და აკრძალვების კუთხით:
  • სასოფლო-სამეურნეო დანიშNულების მიწა:
    აღნიშნული კატეგორიის მიწები მოიცავს როგორც უშუალოდ სასოფლო-სამეურნეო, ასევე საკარმიდამო დანიშნულებით. სასოფლო-სამეურნეო მიმართულებით ნებადართულია მათი გამოყენება სახნავად, საძოვრად ან სათიბად. საკარმიდამო მიმართულებით - ნებადართულია მათზე კერძო საცხოვრებელი სახლის მშენებლობა. უცხოელი ინვესტორებისათვის დაწესებულია აკრძალვები აღნიშნული კატეგორიის მიწის ნაკვეთების საკუთრებაში რეგისტრაციასთან დაკავშირებით.
  • არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა:
    აღნიშნული კატეგორიის მიწის ნაკვეთებზე შესაძლებელია მრავალბინიანი საცხოვრებელი სახლების, საწარმოების, გზების, საოფისე ნაგებობების და ტურისტული ინფრასტრუქტურის მშენებლობა, რაც უნდა განხორციელდეს ქალაქგეგმარებითი ნორმებისა და ტერიტორიის განვითარების ნორმების დაცვით.
  • სპეციალური დაცული ტერიტორიები:
    დაცული ტერიტორიები, რომლებიც მოიცავს ეროვნულ პარკებსა და ნაკრძალებს, სადაც ნებისმიერი აქტივობა არის მკაცრად რეგულირებული, რათა შენარჩუნებული იქნას ბუნებრივი რესურსები და ბიომრავალფეროვნება.
  • ზონები სპეციალური სტატუსით:
    ტურისტული და ისტორიულ-კულტურული ზონები, რომლებისთვისაც დადგენილია განვითარებისა და დაცვის სპეციალური პირობები. მშენებლობა აღნიშნულ ზონებში ნებადართულია მხოლოდ სპეციალური საპროექტო გადაწყვეტით, რომელიც ზუსტად უნდა შეესაბამებოდეს გარემოსა და კულტურული მემკვიდრეობის დაცვისათვის დადგენილ ნორმებს.

მიწის რეგისტრაცია და საკუთრების უფლება, მიწის კატეგორიის ცვლილება:

საქართველოში საკუთრების უფლების რეგისტრაციას მიწის ნაკვეთებზე, ისევე როგორც უფლებრივი ტვირთის რეგისტრაციას, ახორციელებს საჯარო რეესტრის ეროვნული სააგენტო. იგულისხმება, რომ ყველა დაურეგისტრირებელი მიწის ნაკვეთი წარმოადგენს სახელმწიფოს საკუთრებას, ვიდრე დოკუმენტურად საწინააღმდეგო არ დადასტურდება. და თუ ასეთ მიწის ნაკვეთზე არ არის შენობა, ის ავტომატურად აღირიცხება როგორც სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთი. საქართველოში შესაძლებელია, განხორციელდეს მიწის ნაკვეთის პრივატიზება და მიწის კატეგორიის ცვლილება. აღნიშნულ შესაძლებლობებს და მიწის ნაკვეთზე საკუთრების უფლების მოპოვების სხვა მეთოდებს, ასევე მიწის ნაკვეთებთან დაკავშირებულ ნებადართულ ტრანზაქციებს განვიხილავთ ცალკე სტატიაში.
თქვენ შეგიძლიათ მოძებნოთ მიწის ნაკვეთი, რომლითაც შეიძლება დაინტერესდეთ, საქართველოს რუქაზე ქვემოთ მოცემული ლინკიდან
შეიძლება თქვენთვის სასარგებლო იქნება:

სპეციალური პირობები უცხოელი ინვესტორებისათვის

უცხო ქვეყნის მოქალაქეებისთვი და უცხოური კომპანიებისათვის აკრძალულია მათ საკუთრებაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნნულების მიწის ნაკვეთის რეგისტრაცია - ამ გზით სახელმწიფო ცდილობს, დაიცვას ეროვნული ინტერესები და ქვეყნის სასოფლო-სამეურნეო რესურსები.

ფიზიკურმა პირმა, რომელიც არ არის საქართველოს მოქალაქე, შეიძლება დაირეგისტრიროს საკუთრებაში სასოფლო-სამეურნეო მიწის ნაკვეთი მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ის მას მიიღებს მემკვიდრეობით (კანონით ან ანდერძით/).

იურიდიულ პირებს უცხოელი პარტნიორებით შეუძლიათ დაირეგისტრირონ საკუთრებაში სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწა მხოლოდ იმ შემთხვევაში, თუ ასეთი კომპანიის დომინანტ პარტნიორს (51% ან მეტი წილის მესაკუთრეს) წარმოადგენს საქართველოს მოქალაქე ან კომპანია, რომელსაც ფლობს საქართველოს მოქალაქე.

სხვა კატეგორიის (არასასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების) მიწის ნაკვეთების შეძენა და რეგისტრაცია ნებადართულია, თუმცა შესაძლებელია, დაკავშირებული იყოს დამატებით მოთხოვნებთან და პირობებთან, რაც უკავშირდება სატყეო და წყლის ფონდებს.

დასკვნა

ქართულ მიწის სამართალში გარკვევა ხსნის მნიშვნელოვან შესაძლებლობებს ინვესტირებისა და ბიზნესის განვითარებისათვის, განსაკუთრებით, სასოფლო-სამეურნეო და სამშენებლო სექტორებში. საკანონმდებლო აქტებით გარანტირებულია როგორც საკუთრების უფლების დაცვა, ასევე მარეგულირებელი მექანიზმების არსებობა, რათა უზრუნველყოფილი იქნას მიწის რესურსების მდგრადი განვითარება.

ხშირად დასმული შეკითხვები

მოგეწონათ სტატია? გაგვიზიარე შენი აზრი

წაიკითხე მეტი
გაქვთ შეკითხვა?
მარია გუსეინოვა
კომერციული განყოფილების წამყვანი მენეჯერი
უბრალოდ შეავსეთ ფორმა ქვემოთ მოცემული ღილაკის დახმარებით ან მოგვწერეთ თქვენთვის მოსახერხებელ მესენჯერში: WhatsApp, Telegram