You have found yourself in the JUST Advisors blog about the legal life of foreigners in Georgia. ✋ Articles are prepared by experts, but legal information is often relevant as of the publication date. Please pay attention to possible changes in legislation, changes in tariffs of the specified agencies, etc. ✈️ To stay updated and not miss anything: follow us on instagram, facebook, telegram

საქართველოში დაწესებულია სავალდებულო სანოტარო ფორმა უცხოური მინდობილობის საფუძველზე გარიგებებისთვის, რომლებიც რეგისტრირდება რეესტრში.

ცვლილებები ძალაში შევიდა 2023 წლის 20 ოქტომბრიდან
2023 წლის 26 ოქტომბერი
შალვა ჯორჯაძე, JUST Advisors-ის იურისტი
2023 წლის 20 ოქტომბრიდან უცხო ქვეყანაში გაცემული მინდობილობის საფუძველზე გარიგებების საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისას საჭიროა ნოტარიულად დამოწმება. ცვლილებები ეხება უძრავი ქონების ნებისმიერ გარიგებებს და კომპანიის (შპს) კაპიტალში წილების გადანაწილებას, ასევე გავლენას ახდენს გარიგებების გაფორმების ვადებსა და საფასურზე.
2023 წლის 20 ოქტომბერს იუსტიციის მინისტრმა ცვლილებები შეიტანა ორ ნორმატიულ აქტში:
§  „საჯარო რეესტრის შესახებ“ ინსტრუქციაში (56 მუხლი გადმოცემულია ახალი რედაქციით).
§  „სანოტარო მოქმედებათა შესრულების წესის შესახებ“ ინსტრუქცია (28 მუხლს დაემატა მე-6 პუნქტი, 66 მუხლს დაემატა მე-11 პუნქტი).

ცვლილებები აწესებს განსაკუთრებულ კონტროლს იმ გარიგებებზე, რომლებიც საჯარო რეესტრში უნდა დარეგისტრირდნენ და რომლებიც სხვა ქვეყანაში გაცემული მინდობილობის საფუძველზე იდება. იუსტიციის მინისტრმა დააკისრა ქართველ ნოტარიუსებს უცხოური მინდობილობით დამოწმებული უფლებამოსილებათა დადასტურების ვალდებულება და დაადგინა, რომ ასეთი გარიგებები უნდა იყოს დამოწმებული სანოტარო წესით საჯარო აქტის სახით.

ამჟამად რეგისტრაციისთვის მიიღება მხოლოდ ნოტარიუსის მიერ შედგენილი გარიგებები. ეს ნიშნავს, რომ უცხოური მინდობილობის საფუძველზე გარიგების დასადებად საჭიროა მისი თარგმანის ქართულ ენაზე ნოტარიულად დამოწმება (ეგრე აქამდეც იყო), ასევე, დამატებით დაიდოს ნოტარიუსის მიერ შედგენილი ხელშეკრულება.

გარიგებათა დადების როგორი პროცედურა იყო აქამდე

უცხო ქვეყანაში გაცემული მინდობილობით გარიგების დასადებად საკმარისი იყო:
  • 1
    გასცეთ მინდობილობა სწორად (საჭიროების შემთხვევაში, აპოსტილის დასმა ან საკონსულო ლეგალიზაციის პროცედურის გავლა იმ ქვეყანაში, სადაც გაიცა მინდობილობა)
  • 2
    მინდობილობის ქართულ ენაზე ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანის უშუალოდ საქართველოში განხორციელების უზრუნველყოფა
ასეთი მინდობილობის საფუძველზე, ამა თუ იმ პირის წარმომადგენელს შეეძლო, საკუთარი შეხედულებისამებრ, დაედო ნოტარიული გარიგება (ამ შემთხვევაში, სარეგისტრაციო დოკუმენტებს რეგისტრაციისთვის წარადგენს ნოტარიუსი) ან ხელი მოეწერა ხელშეკრულებას იუსტიციის სახლში საჯარო რეესტრის სპეციალისტების თანდასწრებით და უშუალოდ მიემართა გარიგების რეგისტრაციისთვის.

რა შეიცვალა 2023 წლის 20 ოქტომბრიდან

კანონმდებლობაში შეტანილი ცვლილებების გათვალისწინებით, უცხოური მინდობილობის საფუძველზე მოქმედი პირის წარმომადგენელს აღარ შეუძლია ხელი მოაწეროს ხელშეკრულებას საჯარო რეესტრის სპეციალისტების თანდასწრებით. რეგისტრაციისთვის მიიღება მხოლოდ და მხოლოდ ნოტარიული გარიგებები, ესე იგი ნოტარიუსის მიერ შედგენილი ხელშეკრულებები (არ აგერიოთ ნოტარიუსის მიერ დამოწმებულ გარიგებაზე ხელმოწერაში).
2023 წლის 20 ოქტომბრის შემდეგ სარეგისტრაციოდ წარმოდგენილი ყველა ხელშეკრულება, რომელიც არ აკმაყოფილებს სანოტარო ფორმის მოთხოვნებს, შეჩერებულია ან იქნება შეჩერებული. ეს ქმედება ახალი კანონის ძალაში შესვლის პირდაპირი შედეგია.

ხელშეკრულებათა დადების რა წესია ამჟამად სავალდებულო

აღვწეროთ რა მოეთხოვება პირს, რომელიც გეგმავს გარიგების დადებას საქართველოში უცხოური მინდობილობის საფუძველზე:
  • 1
    ხელთ გქონდეს ლეგალური (სწორად გაცემული) უცხოური მინდობილობა და მისი ნოტარიულად დამოწმებული თარგმანი ქართულ ენაზე - აღნიშნული პუნქტი უცვლელი რჩება.
  • 2
    დაუკავშირდეს ნოტარიუსს ხელშეკრულების შედგენის თხოვნით, რომლის საფუძველზეც უნდა მოხდეს გარიგების სახელმწიფო რეგისტრაცია და მოაწეროს ხელი მასზე. ნოტარიუსი, თავის მხრივ, ადგენს ხელშეკრულებას კანონის მოთხოვნათა შესაბამისად,  იწვევს სერტიფიცირებულ თარჯიმანს (თუ ხელმომწერი არ ფლობს ქართულ ენას) და ამოწმებს გარიგების დამდებ პირთა უფლებამოსილებებს
  • 3
    გადაიხადოს ხელშეკრულების გაფორმების სანოტარო მომსახურება (ტარიფი შეგიძლიათ იხილოთ ქვემოთ) და მთარგმნელობითი მომსახურება (ნათარგმნი გვერდების რაოდენობის მიხედვით)
თუ ნოტარიუსს აქვს სარეგისტრაციოდ დოკუმენტების გადაცემის უფლებამოსილება, დამატებით გადასახდელია მომსახურების საფასური სარეგისტრაციო მოქმედებების შესასრულებლად:

  • 4 დღეში რეგისტრაციისას - 157 ლარი.
  • იმავე დღეს რეგისტრაციისას - 350 ლარი.
  • მომდევნო სამუშაო დღეს - 270 ლარი.

ამის შემდეგ ნოტარიუსი გადასცემს საბუთებს რეგისტრაციისთვის. თუ ნოტარიუსს არ აქვს დოკუმენტების გადაცემის უფლებამოსილება, გარიგების ნებისმიერი მხარე დამოუკიდებლად გადასცემს ნოტარიულ ხელშეკრულებას საჯარო რეესტრში რეგისტრაციისთვის.

ნოტარიუსის საზღაურის განაკვეთები ხელშეკრულების გაფორმებისას (წყარო):

რა ხელშეკრულებებზე და ობიექტებზე ვრცელდება ახალი წესი

ცვლილებები ეხება:
  • ნებისმიერ უძრავ ქონებას: ბინები, აპარტამენტები, მიწის ნაკვეთები.
  • უძრავ ქონებაზე უფლებებს: მომავალი საკუთრების უფლება, იჯარის უფლება, გირავნობის უფლება.
  • წილები შპს-ს კაპიტალში.
შესაბამისად, იცვლება გაფორმების წესი:
  • უძრავ ქონების ნებისმიერი გარიგებების და მათზე უფლების: ყიდვა, გაყიდვა, გირავნობა, იპოთეკა, იჯარა, დათმობა, ჩუქება.
  • შპს-ის კაპიტალში არსებულ წილებზე ნებისმიერ გარიგებებისა და მასზე უფლებების: ყიდვა, გაყიდვა, გირავნობა, ჩუქება, შენატანი კაპიტალში.
ცვლილებები შეეხო უძრავი ქონების როგორც პირველად, ისე მეორად ბაზრებს. ესე იგი, ნასყიდობის ხელშეკრულება ან ნასყიდობის წინარე ხელშეკრულება მშენებელთან ამჟამად ასევე შეიძლება დარეგისტრირდეს მხოლოდ ნოტარიუსის მიერ შედგენილი ფორმის მიხედვით.

სხვაგვარად როგორ იმოქმედებს ცვლილებები გარიგებათა გაფორმებაზე?

ჩვენს ტელეგრამის არხზე უკვე დავწერეთ უძრავი ქონების და ბიზნეს ბაზრისთვის შესაძლო შედეგების შესახებ. ცალკე გამოვყოთ ორი აშკარა ეფექტი: გარიგებათა გაფორმება უფრო ძვირი და გახანგრძლივებული გახდება.

ნოტარიული გარიგება ტარიფდება ნოტარიუსების მიერ, გარიგების ღირებულების მიხედვით. დაამატეთ ამას თარჯიმანის მომსახურება. ამ ყველაფერს ემატება მომსახურების საფასური, რომელიც ისედაც გადასახდელია გარიგების რეგისტრაციისთვის. 265 ათასი ლარის  (ან 100 ასასი აშშ დოლარის) ღირებულების ბინის ყიდვისას საშუალოდ მოგიწევთ დაახლოებით 950 ლარის დახარჯვა, საიდანაც:

  • 692,5 ლარი - სანოტარო ტარიფი (362,5 + (265 000 − 100 000) × 0,2% ოპერაციის შედეგი). თანხას ასევე ემატება დღგ, თუ ნოტარიუსი არის დღგ-ს გადამხდელი.
  • 100 ლარი - თარჯიმანის მომსახურება (თუ გარიგება სამგვერდიანია და გადაიხდევინება თარგმნა რუსულ და ინგლისურ ენებზე).
  • 157 ლარი - მომსახურების საფასური (გარიგების 4 დღეში რეგისტრაციისას)

საჯარო რეესტრში გარიგების რეგისტრაციის ვადა არ შეცვლილა - თქვენ კვლავ შეგიძლიათ აირჩიოთ სტანდარტული 4 დღე ან გააფორმოთ გარიგება შეტანის დღეს, გაზრდილი საფასურის გადახდის პირობით. თუმცა, ნოტარიული ხელშეკრულება გაფორმების პროცესი, მის თარგმნას სერტიფიცირებული თარჯიმნის მიერ (თუ უცხოური მინდობილობით წარმომადგენელი არ ფლობს ქართულ ენას) და ხელშეკრულების გაფორმებას დრო დასჭირდება. ასევე, გასათვალისწინებელია სანოტარო და მთარგმნელობითი რესურსების ნაკლებობა - ნოტარიუსები სერტიფიცირებული თარჯიმნებით ძირითადად თბილისში მუშაობენ, ბათუმში არც ისე ბევრია.

შეგახსენებთ, რომ ზემოთ ჩამოთვლილი ყველა მოთხოვნა მოქმედებს ორი პირობის ერთდროულად არსებობის შემთხვევაში: გარიგება მოითხოვს სახელმწიფო რეგისტრაციას და გარიგების ერთ-ერთი მხარის ინტერესებს წარმოადგენს პირი, რომელიც მოქმედებს უცხო ქვეყანაში გაცემული მინდობილობის საფუძველზე. შესაძლოა სანოტარო ფორმის ეს მოთხოვნები შემდგომში გავრცელდება კორპორატიულ გადაწყვეტილებებზე, რომლებიც საჭიროებენ რეგისტრაციას საჯარო რეესტრში - კომპანიის რეგისტრაცია, დირექტორის დანიშვნა, წესდების ცვლილება. ველოდებით კანონმდებლს განმარტებებს.
იმისთვის, რომ ყოველთვის იყოთ ინფორმირებულნი ახალი საკანონმდებლო ინიციატივებზე, შეგიძლიათ დაუკავშირდეთ JUST Advisors თქვენი ბიზნესის იურიდიული მხარდაჭერისთვის, ასევე მოგვანდოთ უძრავი ქონების ხელშეკრულებათა გაფორმება და მრავალი სხვა საკითხი.

მოგეწონათ სტატია? გაგვიზიარე შენი აზრი

გაქვთ შეკითხვა?
მარია გუსეინოვა
კომერციული განყოფილების წამყვანი მენეჯერი
უბრალოდ შეავსეთ ფორმა ქვემოთ მოცემული ღილაკის დახმარებით ან მოგვწერეთ თქვენთვის მოსახერხებელ მესენჯერში: WhatsApp, Telegram