ჩეკ-ფურცელი: როგორ ვიყიდოთ უძრავი ქონება საქართველოს მეორად ბაზარზე
მოგიყვებით სწორად როგორ შეამოწმოთ ობიექტი და გამყიდველი
2023 წლის 23 აგვისტო
მარინა ფიდუაშვილი, იურისტი, JUST Advisors-ის პარტნიორი
ითვლება, რომ მეორად ბაზარზე უძრავი ქონების შესაძენად საჭიროა მხოლოდ ნასყიდობის ხელშეკრულება, რომლის ფორმის აღება შესაძლებელია იუსტიციის სახლში. ეს მთლად ეგრე არ არის. უსიამოვნო სიურპრიზების თავიდან აცილების მიზნით, ხელშეკრულების დადებამდე მნიშვნელოვანია როგორც ობიექტის (ბინები, სახლები, შენობები), ასევე გამყიდველის შემოწმება. თუ თქვენ აპირებთ ამის გაკეთებას დამოუკიდებლად, ჩვენ შევადგინეთ დეტალური გზამკვლევი - JUST Advisors-ის იურისტები მას ბაზად იყენებენ, თუმცა ობიექტების სპეციფიკიდან გამომდინარე ცვლიან მიდგომებს.
საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს მონაცემებზე დაყრდნობით, 2022 წელს გაყიდული უძრავი ქონების მეხუთედი უცხოელების საკუთრებაშია. სხვა ქვეყნების მოქალაქეებმა 15 ათასი ბინა შეიძინეს, ხოლო 2023 წლის პირველ კვარტალში - კიდევ 5 ათასზე მეტი. ანალიტიკოსების თქმით, საცხოვრებლებზე მოთხოვნა წინა წლებთან შედარებით დაახლოებით სამჯერ გაიზარდა და უახლოეს მომავალში სტაბილური დარჩება.
შიდა კანონმდებლობით, უცხოელებს შეუძლიათ საქართველოში თითქმის ნებისმიერი ტიპის უძრავი ქონების მესაკუთრეები გახდნენ (გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა). ბევრი ირჩევს ახალ შენობებს, მაგრამ ქვეყანაში განვითარებულია მეორადი საბინაო ბაზარი. მას აქვს თავისი უპირატესობები - მაგალითად, ხშირად აქვს უფრო ხელსაყრელი მდებარეობა და მიმზიდველი ფასი.
ამასთან, მეტი სიფრთხილე გმართებთ მეორადი უძრავი ქონების შეძენისას. ხუთ წლიანზე მეტი ხნის პრაქტიკის შემდეგ, JUST Advisors-ის იურისტებს შეუძლიათ თქვან, რომ ხშირად ხელშეკრულების მიმდინარეობა ჭიანურდება, ხოლო შეძენის პროცესში ჩნდება მოულოდნელი დეტალები, რამაც შეიძლება მომავალში გამოიწვიოს საკუთრებასთან დაკავშრებული პრობლემები. სიურპრიზების შესამცირებლად, ჩვენ შევადგინეთ თქვენთვის სახელმძღვანელო ჩეკ-ფურცელი.
შიდა კანონმდებლობით, უცხოელებს შეუძლიათ საქართველოში თითქმის ნებისმიერი ტიპის უძრავი ქონების მესაკუთრეები გახდნენ (გარდა სასოფლო-სამეურნეო დანიშნულების მიწის ნაკვეთისა). ბევრი ირჩევს ახალ შენობებს, მაგრამ ქვეყანაში განვითარებულია მეორადი საბინაო ბაზარი. მას აქვს თავისი უპირატესობები - მაგალითად, ხშირად აქვს უფრო ხელსაყრელი მდებარეობა და მიმზიდველი ფასი.
ამასთან, მეტი სიფრთხილე გმართებთ მეორადი უძრავი ქონების შეძენისას. ხუთ წლიანზე მეტი ხნის პრაქტიკის შემდეგ, JUST Advisors-ის იურისტებს შეუძლიათ თქვან, რომ ხშირად ხელშეკრულების მიმდინარეობა ჭიანურდება, ხოლო შეძენის პროცესში ჩნდება მოულოდნელი დეტალები, რამაც შეიძლება მომავალში გამოიწვიოს საკუთრებასთან დაკავშრებული პრობლემები. სიურპრიზების შესამცირებლად, ჩვენ შევადგინეთ თქვენთვის სახელმძღვანელო ჩეკ-ფურცელი.
1 ნაბიჯი. შეამოწმეთ ქონება
პირველი ეტაპის ფარგლებში თქვენ მოგიწევთ შემდეგი იურიდიული ასპექტების გარკვევა:
პუნქტების უდიდესი ნაწილი შეიძლება შემოწმდეს საჯარო რეესტრის ამონაწერის მეშვეობით, მისი გადმოწერა შეგიძლიათ საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს ვებგვერდზე უძრავი ქონების განყოფილებაში (მესაკუთრესგან დაგჭირდება ობიექტის საკადასტრო კოდი).ყოველი ზემოთქმულის გათვალისწინებით, მიზანშეწონილია კიდევ ერთხელ დარწმუნდეთ, რომ შეძენის შემდეგ შეძლებთ ქონების გამოყენებას დანიშნულებისამებრ.
- აქვს თუ არა გამყიდველს საკუთრების უფლება ობიექტზე და კანონიერად შეიძინა თუ არა საკუთრება.
- აქვს თუ არა უძრავ ქონებას დატვირთვები (მათ შორისაა იპოთეკა, ყადაღა, იჯარა, მომავალი საკუთრების უფლება და სხვა გარემოებები).
- შეესაბამება თუ არა ბინა, სახლი ან შენობა საჯარო რეესტრში მის შესახებ მონაცემებს? ყურადღება მიაქციეთ დოკუმენტებში მითითებულ და რეალურ ფართობს, ასევე წითელ ხაზებს (უკანონო ან შეუთანხმებელი გადაგეგმარება).
- აქვს თუ არა უძრავ ქონებას განსაკუთრებული სტატუსი — ის შეიძლება განეკუთვნბოდეს კულტურული და ისტორიული მემკვიდრეობის ობიექტს (ასეთი ობიექტის ფლობა აკისრებს გარკვეულ ვალდებულებებს მესაკუთრეზე და რეგულირდება ცალკე კანონით).
- თუ ობიექტს ჩაუტარდა რეკონსტრუქცია (მაგალითად, ფასადი), იყო თუ არა ის შეთანხმებული.
- შეიძლება თუ არა ობიექტის მომავლში რეკონსტრუირება, რამდენი დრო დასჭირდება ამას და რამდენად ხარჯიანი იქნება.
- დაყენებულია თუ არა უძრავი ქონების ობიექტზე ინდივიდუალური მრიცხველები ელექტროენერგიაზე, წყალზე და გაზზე მახასიათებლების შესაბამისად.
პუნქტების უდიდესი ნაწილი შეიძლება შემოწმდეს საჯარო რეესტრის ამონაწერის მეშვეობით, მისი გადმოწერა შეგიძლიათ საქართველოს იუსტიციის სამინისტროს ვებგვერდზე უძრავი ქონების განყოფილებაში (მესაკუთრესგან დაგჭირდება ობიექტის საკადასტრო კოდი).ყოველი ზემოთქმულის გათვალისწინებით, მიზანშეწონილია კიდევ ერთხელ დარწმუნდეთ, რომ შეძენის შემდეგ შეძლებთ ქონების გამოყენებას დანიშნულებისამებრ.
2 ნაბიჯი. შეამოწმეთ გამყიდველის მონაცემები
ქონების შესწავლის შემდეგ, დარწმუნდით, რომ გამყიდველი კეთილსინდისიერია:
- შეამოწმეთ ჰყავს თუ არა უძრავ ქონებას სხვა მესაკუთრეები.
- გაარკვიეთ მესაკუთრეთა ასაკი. 18 წლამდე პირებისთვის გარიგების დადების სპეციალური პირობები.
- დააზუსტეთ გამყიდველის ოჯახური მდგომარეობა. შესაძლოა გაყიდვისთვის საჭირო იყოს მეუღლის თანხმობა.
- დარწმუნდით, რომ მესაკუთრეს არ აქვს ვალები. გამყიდველი შესაძლოა აღრიცხული იყოს აღსრულების ეროვნული ბიუროს მოვალეთა რეესტრში — იქ ხვდება ყველა, ვის მიმართაც სააღსრულებო წარმოებაა დაწყებული.
როგორც Eurasianet აღნიშნავს, ქართული შინამეურნეობები შესაძლოა ახლაც კი წააწყდნენ კორონავირუსის ეპიდემიის შედეგებს. 2020 წელს საქართველოს მოქალაქეების ვალებმა მშპ-გან 39%-ს მიაღწიეს, 2021 წელს — რეკორდულ 42%-ს, და მხოლოდ ახლა ეს რიცხვი თანდათან უბრუნდება პანდემიამდელ მაჩვენებლებს. სესხების მნიშვნელოვანი ნაწილი აშშ დოლარშია ნომინირებული. ამიტომ, ვალების არსებობაზე ყურადღების მიქცევა ძალზე მნიშვნელოვანია.
3 ნაბიჯი. მოაგვარეთ თანმდევი საკითხები
თავის დასაცავად, შეამოწმეთ აქვს თუ არა გამყიდველს:
■ დავალიანება კომუნალურ გადასახადებზე.
■ ობიექტის მართვის ხელშეკრულება ან იჯარის ხელშეკრულება. არსებობის შემთხვევაში გაარკვიეთ ხელშეკრულებათა პირობები და გადაამოწმეთ იცავს მათ თუ არა გამყიდველი.
დამატებით შეამოწმეთ, შედის თუ არა მესაკუთრე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობაში. თუ შედის, გაიცანით ბმა-ს თავმჯდომარე და შეაფასეთ სხვა მაცხოვრებლების დამოკიდებულება ქონების გაყიდვის მიმართ.
თუ ყიდულობთ უძრავ ქონებას დროებითი ბინადრობის ნებართვის მიღების მიზნით, გირჩევთ ჩაატაროთ ქონების წინასწარი შეფასება. მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მიღება 1 წლის ვადით შესაძლებელია, თუ სახლის ან ბინის ღირებულება 100 ათას დოლარს აღემატება, ხოლო გრძელვადიანი (საინვესტიციო) 5 წლის ვადით ბინადრობის ნებართვის შანსი გექნებათ თუ ობიექტი 300 ათასი დოლარი ღირს, მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მიღების პერსპექტივით. შეფასება უნდა განხორციელდეს აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ცენტრის მიერ აკრედიტებული აგენტის მიერ.
■ დავალიანება კომუნალურ გადასახადებზე.
■ ობიექტის მართვის ხელშეკრულება ან იჯარის ხელშეკრულება. არსებობის შემთხვევაში გაარკვიეთ ხელშეკრულებათა პირობები და გადაამოწმეთ იცავს მათ თუ არა გამყიდველი.
დამატებით შეამოწმეთ, შედის თუ არა მესაკუთრე ბინათმესაკუთრეთა ამხანაგობაში. თუ შედის, გაიცანით ბმა-ს თავმჯდომარე და შეაფასეთ სხვა მაცხოვრებლების დამოკიდებულება ქონების გაყიდვის მიმართ.
თუ ყიდულობთ უძრავ ქონებას დროებითი ბინადრობის ნებართვის მიღების მიზნით, გირჩევთ ჩაატაროთ ქონების წინასწარი შეფასება. მოკლევადიანი ბინადრობის ნებართვის მიღება 1 წლის ვადით შესაძლებელია, თუ სახლის ან ბინის ღირებულება 100 ათას დოლარს აღემატება, ხოლო გრძელვადიანი (საინვესტიციო) 5 წლის ვადით ბინადრობის ნებართვის შანსი გექნებათ თუ ობიექტი 300 ათასი დოლარი ღირს, მუდმივი ბინადრობის ნებართვის მიღების პერსპექტივით. შეფასება უნდა განხორციელდეს აკრედიტაციის ერთიანი ეროვნული ცენტრის მიერ აკრედიტებული აგენტის მიერ.
ასევე, გირჩევთ წინასწარ შეაფასოთ გარიგების საგადასახადო შედეგები: როგორც საქართველოს კანონმდებლობის, ისე საგადასახადო რეზიდენტობის ქვეყნის მხრიდან. ამის შესახებ ჩვენ ცალკე სტატიაში მოგითხრობთ.
4 ნაბიჯი: გადადით გადაფორმებაზე
ყველა დეტალის დაზუსტების შემდეგ JUST Advisors-ის იურისტები როგორც წესი:
- ახარისხებენ გარიგებას ობიექტისა და გამყიდველის მახასიათებლების, და აგრეთვე იპოთეკის (გამყიდველის ან მყიდველის) და გაანგარიშებათა გათვალისწინებით.
- ადგენენ ნასყიდობის ხელშეკრულებას და საჭიროების შემთხვევაში დამატებით ხელშეკრულებებს (საბუთები უნდა იყოს ქართულ ენაზე და ხელშეკრულების მხარეებისთვის გასაგებ ენებზე).
- აწარმოებენ საკუთრების უფლების რეგისტრაციასთან დაკავშირებულ ყველა ოპერაციას.
შემდგომში შეიძლება გაგიჩნდეთ ახალი კითხვები: მაგალითად, როგორ გააქირავოთ ბინა, გადაიხადოთ გადასახადები და შეიტანოთ განაცხადი ბინადრობის ნებართვაზე. თუ თქვენ მზად ხართ მიმართოდ პროფესიონალებს, დაუკავშირდით JA-ს გარიგებათა ყოვლისმომცველი მხარდაჭერისთვის, ბინადრობის ნებართვის საქმის მომზადებისთვის და სხვა სერვისებისთვის.
მოგეწონათ სტატია? გაგვიზიარე შენი აზრი
გაქვთ შეკითხვა?
მარია გუსეინოვა
კომერციული განყოფილების წამყვანი მენეჯერი
კომერციული განყოფილების წამყვანი მენეჯერი